Wir gestalten und überprüfen sämtliche Verträge rund um die Immobilie. Bei erbrechtlichen Fragen mit Immobilienbezug, bei lebzeitigen Überlassungen von Immobilien und in Grundbuch- angelegenheiten beraten wir Sie gern. Für Fragen der Bewertung von Grundstücken arbeiten wir eng mit unserem Partnerbüro zusammen.
Überprüfung und Gestaltung von Verträgen
- Übergabeverträge
- Gesellschaftsverträge
- Grundstückskaufverträge
- Miet- und Pachtverträge
Übergabeverträge
Die lebzeitige Übertragung ist ein Instrument des Erbrechts, da der verschenkte Gegenstand nicht mehr im künftigen Nachlass des Schenkers sein wird. Der Beschenkte weiß dann frühzeitig, dass er tatsächlich den Gegenstand, wie z.B. das vermietete Hausgrundstück, erhält. Ein weiterer Vorteil ist die Entlastung des Übergebers von im Alter stärker empfundenen Pflichten, z.B. mit der Verwaltung von Immobilien.
Die Gestaltung und Vorbereitung von Überlassungsverträgen für Grundstücke ist daher ein wesentlicher Bestandteil unserer Arbeit in der erbrechtlichen Gestaltung. Dabei wird Vermögen von der älteren Generation auf die nachfolgende jüngere Generation übertragen. Durch Einräumung von Nießbrauch oder Leibrente für den Übergeber und weitere Gegenleistungen kann steuergünstig gestaltet werden.
Wichtig ist dabei, dass die Übertragung auch bei großem Vermögen ausgewogen ist und sowohl Pflichtteilsansprüche als auch Ausgleichungsprobleme zwischen den Kindern berücksichtigt und ausbalanciert werden. Nur so kann ein späterer teurer Erbrechtsstreit vermieden werden.
Ausgangspunkt ist die Wertermittlung der Immobilie, um das richtige Maß für die Übertragung zu finden und die steuerliche Belastung möglichst gering zu halten.
Soll Betriebsvermögen übertragen werden, stehen bei der Gestaltung weitere steuerliche Aspekte wie die derzeit noch vorhandene Privilegierung von Betriebsvermögen im Vordergrund. Hier ist aber Eile geboten, um steuerlich günstig zu übertragen!
Die Kapitalisierung des Nießbrauchs mit (feststehenden und jährlich aktualisierten) Faktoren des Bundesministeriums der Finanzen und die tatsächlich anfallende Schenkungsteuer werden von uns in Kooperation mit der Steuerkanzlei Haubner Schäfer & Partner ermittelt, bevor die endgültige Ausarbeitung des Überlassungsvertrags beginnt.
Gesellschaftsverträge
Für die Gründung eines Familienpools, der unbestreitbare Vorteile für die Weitergabe von größeren Vermögen innerhalb einer Familie bietet, ist es notwendig, eine Familiengesellschaft zu gründen, in die das Vermögen der älteren Generation eingebracht wird. Kinder und Enkel werden an diesem Vermögen beteiligt, indem sie Gesellschaftsanteile erhalten. Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen ist unbürokratisch möglich.
Die praktikabelste Gesellschaftsform ist die Familien-KG, die den Vorteil bietet, dass die persönliche Haftung nur bei dem Komplementär liegt, die Kommanditisten dagegen nicht persönlich haften.
Zu beachten sind die drei E’s, die unterschiedlich zugewiesen werden können:
- Eigentum = Gesellschaftsanteil
- Erträge = Verteilung der Entnahmen
- Entscheidung = Geschäftsführung
Grundstückskaufverträge
Planen Sie den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, bieten wir die Ausarbeitung, Überprüfung und Vorbereitung des Kaufvertrags an.
Der Kaufvertrag ist eine gegenseitige Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, mit der sich der Verkäufer zur Übereignung des Vertragsgegenstands und der Käufer zur Zahlung eines bestimmten Preises verpflichtet.
Wichtige Aspekte bei einem Grundstückskauf sind zu beachten, vor allem:
- Wer kauft was von wem?
- Wie hoch ist der Kaufpreis?
- Wann und an wen soll er gezahlt werden?
- Sollen Verbindlichkeiten übernommen werden?
- Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über?
- Welche Sicherungsrechte müssen eingebaut werden?
- Ist eine Finanzierung notwendig?
Sind nicht alle Bestandteile mitübertragen worden (z.B. der TG-Stellplatz) oder kann das Grundstück nicht wie zugesagt bebaut /genutzt /vermietet werden, ist es häufig zu spät und die Rückabwicklung teuer. Daher sollten rechtzeitig alle Eventualitäten berücksichtigt und der Vertragstext vorher darauf abgestimmt werden.
Miet- und Pachtverträge
Bei folgenden Fragen, die mit der Immobilie verbunden sind, finden Sie bei uns ebenfalls Rat:
- Überprüfung und Erstellung von Miet- und Pachtverträgen
- Berechnung und Durchsetzung von Mieterhöhung
- Kündigung- und Räumungsverfahren
- Beendigung von Mietverhältnissen
- WEG-Auseinandersetzungen
Bei diesen Themen arbeiten wir meist mit kooperierenden Anwälten eng zusammen.
Nießbrauch, Wohnungsrecht, Altenteil
Mit diesen Instrumenten ist es möglich, dass der Übergeber Grundbesitz überlässt und ihn selbst weiterhin nutzt. Sinnvollerweise werden diese Rechte bei Überlassungsverträgen von Grundstücken als Gegenleistung des Übernehmers eingesetzt. Sie sollten in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden, um die Ansprüche des Übergebers zu sichern. Dringend zu empfehlen ist außerdem die Vereinbarung von Rückholrechten, z.B. bei Belastung oder Verkauf des Grundbesitzes ohne Zustimmung des Übergebers, bei Vorversterben des Übernehmers usw.
Erst mit Ableben des Übergebers erhält der Übernehmer den Grundbesitz zu seiner vollen Verfügung und ohne jede Einschränkung, und zwar ohne Testamentseröffnung und Erbschein.
Für die Steueroptimierung ist der Nießbrauch ein wichtiges Instrument. Würde das Vermögen zunächst an den Ehegatten und erst nach dessen Ableben den Kindern vererbt, fällt gegebenenfalls zweimal Erbschaftsteuer an. Wird dagegen lebzeitig gegen Nießbrauch übertragen, fällt die Steuer deutlich niedriger aus.
Überlassungsverträge mit den beschriebenen Inhalten arbeiten wir für Sie sorgfältig und an Ihre individuellen Bedürfnisse angepasst aus.
Nießbrauch
Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht an einer Sache (= Fruchtziehung) und gibt dem Nießbraucher das Recht auf die (unentgeltliche) Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers.
Der Nießbrauch kann durch eine notarielle Erklärung des Eigentümers begründet werden oder durch eine Anordnung im Testament. Das Recht ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers. Der Nießbrauch kann sich auf ein ganzes Haus oder einen Teil (Quotennießbrauch) beziehen und ist unabhängig von der Nutzung durch den Berechtigten. Daher kann ein Nießbraucher z.B. im Alter in wärmere Gegenden umziehen, aber die Wohnung behalten und vermieten und die Erträge aus dem nießbrauchsbelasteten Grundstück für sich verwenden.
Wohnungsrecht
Auch mit einem Wohnungsrecht kann der Berechtigte eine Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers lebenslang nutzen. Dabei werden nur einzeln bestimmte Räume oder eine Wohnung zur Nutzung überlassen. Das Wohnungsrecht unterscheidet sich vom Nießbrauch aber vor allem dadurch, dass das Wohnungsrecht faktisch erlischt, wenn der Berechtigte selbst nicht mehr in der Wohnung wohnt, so dass der Eigentümer die Wohnung dann wieder vermieten kann. Daher ist das Wohnungsrecht oftmals mit mehr Nachteilen behaftet als das Nießbrauchsrecht.
Altenteil
Ein weiteres Gestaltungsinstrument ist das Altenteil oder das Recht auf „Wart und Pflege“. Die Pflegeverpflichtung sichert die Pflegebedürftigkeit des Übergebers im Alter ab. Sie kann je nach Vereinbarung auf bestimmte Bedürfnisse zugeschnitten (z.B. „Der Übergeber erhält jeden Tag eine warme Mahlzeit mit Bier“ o.ä.) oder auf eine Pflegestufe begrenzt werden.
Grundbuchrecht
Für den Rechtsverkehr ist es wichtig, die wesentlichen Rechtsverhältnisse eines Grundstücks zuverlässig und verbindlich für alle anzuzeigen. Diesem Zweck dient das Grundbuch. Das Grundbuch ist ein bei dem Amtsgericht geführtes Register für die Grundstücke eines Gemeindebezirks.
Bei Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, bei Belastungen eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich.
Grundlage für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist die Auflassung (Einigung zwischen Verkäufer und Käufer), die notariell beurkundet werden muss. Nach Abschluss eines Kaufvertrags vor dem Notar geht das Eigentum erst mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch über.
Auch eine Hypothek oder Grundschuld muss notariell beurkundet werden und wird auf Antrag im Grundbuch eingetragen. Das Grundstück haftet dann als Sicherheit.
Das Grundbuch besteht aus den Abteilungen und gibt Auskunft über:
- Bestandsverzeichnis: Gemarkung, Lage und Größe sowie Bebauungsart
- Abteilung I: Eigentümer
- Abteilung II: Rechte Dritter und Belastungen öffentlich-rechtlicher Art, (z.B. Nießbrauch, Wegerechte)
- Abteilung III: Hypotheken und Grundschulden, Vermerke über Zwangsversteigerung
Es wird unterstellt, dass die Eintragungen im Grundbuch richtig sind (öffentlicher Glaube des Grundbuchs), so dass unrichtige Eintragungen schnellstens durch Antrag des Eigentümers korrigiert werden sollten.
Grundstücksbewertung
Bei der Vorbereitung von Übergabeverträgen, Testamentsentwürfen oder Gesellschaftsverträgen ist die Bewertung von Grundstücken ein wichtiger Aspekt.
Bei der Vorbereitung von Übergabeverträgen, Testamentsentwürfen oder Gesellschaftsverträgen ist die Bewertung von Grundstücken ein wichtiger Aspekt:
- Erbrechtliche Ansprüche auf Pflichtteil und Ausgleichung unter Geschwistern richten sich nach dem Verkehrswert eines Grundstücks
- Die Höhe von Zugewinnausgleichsansprüchen im Scheidungsfall hängen häufig vom Verkehrswert einer Immobilie ab.
- Vor Übertragung von Gesellschaftsanteilen in einer Familien-Gesellschaft ist der Wert der Anteile zu ermitteln, um steuerlich günstig und familiär gerecht übertragen zu können.
- Der steuerliche gemeine Wert nach dem Bewertungsgesetz ist Grundlage für die Höhe der Steuerbelastung bei Schenkungen; hier lohnt oft ein Vergleich zwischen eventuell abweichendem Verkehrswert und Steuerwert.
Auf der Basis eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert (Marktwert) lässt sich vielfach die vom Finanzamt festgesetzte Steuerbelastung reduzieren oder auch eine Erbstreitigkeit beilegen. Ebenso ist es zur Vermeidung von späteren Erbstreitigkeiten oft ratsam, vor einer lebzeitigen Übergabe ein Gutachten einzuholen, um den bei Schenkung vorhandenen Verkehrswert zu dokumentieren.
Wir gestalten und überprüfen sämtliche Verträge rund um die Immobilie. Bei erbrechtlichen Fragen mit Immobilienbezug, bei lebzeitigen Überlassungen von Immobilien und in Grundbuch- angelegenheiten beraten wir Sie gern. Für Fragen der Bewertung von Grundstücken arbeiten wir eng mit unserem Partnerbüro zusammen.
Überprüfung und Gestaltung von Verträgen
- Übergabeverträge
- Gesellschaftsverträge
- Grundstückskaufverträge
- Miet- und Pachtverträge
Übergabeverträge
Die lebzeitige Übertragung ist ein Instrument des Erbrechts, da der verschenkte Gegenstand nicht mehr im künftigen Nachlass des Schenkers sein wird. Der Beschenkte weiß dann frühzeitig, dass er tatsächlich den Gegenstand, wie z.B. das vermietete Hausgrundstück, erhält. Ein weiterer Vorteil ist die Entlastung des Übergebers von im Alter stärker empfundenen Pflichten, z.B. mit der Verwaltung von Immobilien.
Die Gestaltung und Vorbereitung von Überlassungsverträgen für Grundstücke ist daher ein wesentlicher Bestandteil unserer Arbeit in der erbrechtlichen Gestaltung. Dabei wird Vermögen von der älteren Generation auf die nachfolgende jüngere Generation übertragen. Durch Einräumung von Nießbrauch oder Leibrente für den Übergeber und weitere Gegenleistungen kann steuergünstig gestaltet werden.
Wichtig ist dabei, dass die Übertragung auch bei großem Vermögen ausgewogen ist und sowohl Pflichtteilsansprüche als auch Ausgleichungsprobleme zwischen den Kindern berücksichtigt und ausbalanciert werden. Nur so kann ein späterer teurer Erbrechtsstreit vermieden werden.
Ausgangspunkt ist die Wertermittlung der Immobilie, um das richtige Maß für die Übertragung zu finden und die steuerliche Belastung möglichst gering zu halten.
Soll Betriebsvermögen übertragen werden, stehen bei der Gestaltung weitere steuerliche Aspekte wie die derzeit noch vorhandene Privilegierung von Betriebsvermögen im Vordergrund. Hier ist aber Eile geboten, um steuerlich günstig zu übertragen!
Die Kapitalisierung des Nießbrauchs mit (feststehenden und jährlich aktualisierten) Faktoren des Bundesministeriums der Finanzen und die tatsächlich anfallende Schenkungsteuer werden von uns in Kooperation mit der Steuerkanzlei Haubner Schäfer & Partner ermittelt, bevor die endgültige Ausarbeitung des Überlassungsvertrags beginnt.
Gesellschaftsverträge
Für die Gründung eines Familienpools, der unbestreitbare Vorteile für die Weitergabe von größeren Vermögen innerhalb einer Familie bietet, ist es notwendig, eine Familiengesellschaft zu gründen, in die das Vermögen der älteren Generation eingebracht wird. Kinder und Enkel werden an diesem Vermögen beteiligt, indem sie Gesellschaftsanteile erhalten. Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen ist unbürokratisch möglich.
Die praktikabelste Gesellschaftsform ist die Familien-KG, die den Vorteil bietet, dass die persönliche Haftung nur bei dem Komplementär liegt, die Kommanditisten dagegen nicht persönlich haften.
Zu beachten sind die drei E’s, die unterschiedlich zugewiesen werden können:
- Eigentum = Gesellschaftsanteil
- Erträge = Verteilung der Entnahmen
- Entscheidung = Geschäftsführung
Grundstückskaufverträge
Planen Sie den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks, bieten wir die Ausarbeitung, Überprüfung und Vorbereitung des Kaufvertrags an.
Der Kaufvertrag ist eine gegenseitige Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, mit der sich der Verkäufer zur Übereignung des Vertragsgegenstands und der Käufer zur Zahlung eines bestimmten Preises verpflichtet.
Wichtige Aspekte bei einem Grundstückskauf sind zu beachten, vor allem:
- Wer kauft was von wem?
- Wie hoch ist der Kaufpreis?
- Wann und an wen soll er gezahlt werden?
- Sollen Verbindlichkeiten übernommen werden?
- Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über?
- Welche Sicherungsrechte müssen eingebaut werden?
- Ist eine Finanzierung notwendig?
Sind nicht alle Bestandteile mitübertragen worden (z.B. der TG-Stellplatz) oder kann das Grundstück nicht wie zugesagt bebaut /genutzt /vermietet werden, ist es häufig zu spät und die Rückabwicklung teuer. Daher sollten rechtzeitig alle Eventualitäten berücksichtigt und der Vertragstext vorher darauf abgestimmt werden.
Miet- und Pachtverträge
Bei folgenden Fragen, die mit der Immobilie verbunden sind, finden Sie bei uns ebenfalls Rat:
- Überprüfung und Erstellung von Miet- und Pachtverträgen
- Berechnung und Durchsetzung von Mieterhöhung
- Kündigung- und Räumungsverfahren
- Beendigung von Mietverhältnissen
- WEG-Auseinandersetzungen
Bei diesen Themen arbeiten wir meist mit kooperierenden Anwälten eng zusammen.
Nießbrauch, Wohnungsrecht, Altenteil
Mit diesen Instrumenten ist es möglich, dass der Übergeber Grundbesitz überlässt und ihn selbst weiterhin nutzt. Sinnvollerweise werden diese Rechte bei Überlassungsverträgen von Grundstücken als Gegenleistung des Übernehmers eingesetzt. Sie sollten in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden, um die Ansprüche des Übergebers zu sichern. Dringend zu empfehlen ist außerdem die Vereinbarung von Rückholrechten, z.B. bei Belastung oder Verkauf des Grundbesitzes ohne Zustimmung des Übergebers, bei Vorversterben des Übernehmers usw.
Erst mit Ableben des Übergebers erhält der Übernehmer den Grundbesitz zu seiner vollen Verfügung und ohne jede Einschränkung, und zwar ohne Testamentseröffnung und Erbschein.
Für die Steueroptimierung ist der Nießbrauch ein wichtiges Instrument. Würde das Vermögen zunächst an den Ehegatten und erst nach dessen Ableben den Kindern vererbt, fällt gegebenenfalls zweimal Erbschaftsteuer an. Wird dagegen lebzeitig gegen Nießbrauch übertragen, fällt die Steuer deutlich niedriger aus.
Überlassungsverträge mit den beschriebenen Inhalten arbeiten wir für Sie sorgfältig und an Ihre individuellen Bedürfnisse angepasst aus.
Nießbrauch
Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht an einer Sache (= Fruchtziehung) und gibt dem Nießbraucher das Recht auf die (unentgeltliche) Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers.
Der Nießbrauch kann durch eine notarielle Erklärung des Eigentümers begründet werden oder durch eine Anordnung im Testament. Das Recht ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers. Der Nießbrauch kann sich auf ein ganzes Haus oder einen Teil (Quotennießbrauch) beziehen und ist unabhängig von der Nutzung durch den Berechtigten. Daher kann ein Nießbraucher z.B. im Alter in wärmere Gegenden umziehen, aber die Wohnung behalten und vermieten und die Erträge aus dem nießbrauchsbelasteten Grundstück für sich verwenden.
Wohnungsrecht
Auch mit einem Wohnungsrecht kann der Berechtigte eine Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers lebenslang nutzen. Dabei werden nur einzeln bestimmte Räume oder eine Wohnung zur Nutzung überlassen. Das Wohnungsrecht unterscheidet sich vom Nießbrauch aber vor allem dadurch, dass das Wohnungsrecht faktisch erlischt, wenn der Berechtigte selbst nicht mehr in der Wohnung wohnt, so dass der Eigentümer die Wohnung dann wieder vermieten kann. Daher ist das Wohnungsrecht oftmals mit mehr Nachteilen behaftet als das Nießbrauchsrecht.
Altenteil
Ein weiteres Gestaltungsinstrument ist das Altenteil oder das Recht auf „Wart und Pflege“. Die Pflegeverpflichtung sichert die Pflegebedürftigkeit des Übergebers im Alter ab. Sie kann je nach Vereinbarung auf bestimmte Bedürfnisse zugeschnitten (z.B. „Der Übergeber erhält jeden Tag eine warme Mahlzeit mit Bier“ o.ä.) oder auf eine Pflegestufe begrenzt werden.
Grundbuchrecht
Für den Rechtsverkehr ist es wichtig, die wesentlichen Rechtsverhältnisse eines Grundstücks zuverlässig und verbindlich für alle anzuzeigen. Diesem Zweck dient das Grundbuch. Das Grundbuch ist ein bei dem Amtsgericht geführtes Register für die Grundstücke eines Gemeindebezirks.
Bei Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, bei Belastungen eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich.
Grundlage für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist die Auflassung (Einigung zwischen Verkäufer und Käufer), die notariell beurkundet werden muss. Nach Abschluss eines Kaufvertrags vor dem Notar geht das Eigentum erst mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch über.
Auch eine Hypothek oder Grundschuld muss notariell beurkundet werden und wird auf Antrag im Grundbuch eingetragen. Das Grundstück haftet dann als Sicherheit.
Das Grundbuch besteht aus den Abteilungen und gibt Auskunft über:
- Bestandsverzeichnis: Gemarkung, Lage und Größe sowie Bebauungsart
- Abteilung I: Eigentümer
- Abteilung II: Rechte Dritter und Belastungen öffentlich-rechtlicher Art, (z.B. Nießbrauch, Wegerechte)
- Abteilung III: Hypotheken und Grundschulden, Vermerke über Zwangsversteigerung
Es wird unterstellt, dass die Eintragungen im Grundbuch richtig sind (öffentlicher Glaube des Grundbuchs), so dass unrichtige Eintragungen schnellstens durch Antrag des Eigentümers korrigiert werden sollten.
Grundstücksbewertung
Bei der Vorbereitung von Übergabeverträgen, Testamentsentwürfen oder Gesellschaftsverträgen ist die Bewertung von Grundstücken ein wichtiger Aspekt.
Bei der Vorbereitung von Übergabeverträgen, Testamentsentwürfen oder Gesellschaftsverträgen ist die Bewertung von Grundstücken ein wichtiger Aspekt:
- Erbrechtliche Ansprüche auf Pflichtteil und Ausgleichung unter Geschwistern richten sich nach dem Verkehrswert eines Grundstücks
- Die Höhe von Zugewinnausgleichsansprüchen im Scheidungsfall hängen häufig vom Verkehrswert einer Immobilie ab.
- Vor Übertragung von Gesellschaftsanteilen in einer Familien-Gesellschaft ist der Wert der Anteile zu ermitteln, um steuerlich günstig und familiär gerecht übertragen zu können.
- Der steuerliche gemeine Wert nach dem Bewertungsgesetz ist Grundlage für die Höhe der Steuerbelastung bei Schenkungen; hier lohnt oft ein Vergleich zwischen eventuell abweichendem Verkehrswert und Steuerwert.
Auf der Basis eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert (Marktwert) lässt sich vielfach die vom Finanzamt festgesetzte Steuerbelastung reduzieren oder auch eine Erbstreitigkeit beilegen. Ebenso ist es zur Vermeidung von späteren Erbstreitigkeiten oft ratsam, vor einer lebzeitigen Übergabe ein Gutachten einzuholen, um den bei Schenkung vorhandenen Verkehrswert zu dokumentieren.